二手房是期房,所签的购房合同是否有效?

2019-04-23 01:38:21
文章摘要:如果想购买期房状态下的二手房,那么需要特别注意该房是否已经取得了预售证。

在房产交易中,很多业主会将所购的期房进行转卖,但是所涉及的这些楼盘有的取得了预售许可证,有的却没有。如果在未取得预售证的情况下,贸然进行二手房交易,就很容易出现纠纷。

一、买卖合同是否有效?

 

判断此类买卖合同是否有效,要分别从房主与开发商、房主与买方所签的合同是否合法来综合进行判断。

1.房主与开发商所签的合同是否有效?

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:“出卖人(开发商)未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”

2.房主与买方所签的合同是否有效?

如果房主是在未取得所有权的情况下,与买方签订了房屋买卖合同,那么,合同无效。

根据《合同法》第五十二条规定:“违反法律、行政法规的强制性规定,合同无效”、第五十六条规定:“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”。

 

二、案例分析

 

张先生想为儿子购置一套二手房当婚房,并看中了这样一套房源:房主刘先生从某开发商处购得房屋,由于当时开发商称已经办理了三个证,并且很快就能交房,刘先生便与开发商签订了房屋购买合同,并按照整套房价40%的要求支付了首付。

于是,张先生实地看了一下房子,觉得房子主体工程已经完工,就与刘先生签了购房合同,交了一万元定金,并约定一周之内将首付交给刘先生,然后双方再通过开发商办理更名,余款由张先生向开发商支付。

签订合同后,张先生想再多了解一些情况,就到该开发商处咨询。当问到什么时候能够交房时,开发商方面说还没定,得看具体情况。张先生又详细询问该楼房有几个证,一开始对方说已经办了三个证了,后又称已经办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证,第三个证已经进入审批程序。张先生本以为很快就能入住此楼盘,为儿子办婚事,现在看来却不可行了。

1.不履行合同,是否属于违约?

不属于。理由是:履行合同是以合同合法有效为前提的。张先生与刘先生的买卖合同效力以开发商与刘先生的购房合同为前提。也就是说,刘先生与开发商之前订立的购房合同是无效的。继而,刘先生转让给张先生期房的合同也是无效的。因此,张先生不需要履行合同。

2.定金如何要回?

张先生可以通过申请确认合同无效而要回定金。

本案中,双方规定了履约定金,如果转让的购房协议合法有效,张先生不履行合同,则无权要求退回定金,但是定金作为一种担保协议,对于购房协议是一种从合同,其效力依赖于主合同效力。因此,根据之前对主购房协议无效的判定来看,作为从合同的定金协议也是无效的,故刘先生应该返还张先生一万元的定金。

 

综上可以看出,在期房阶段进行二手房交易,如果房屋未取得预售证,房主没有房屋所有权,那么买方的权益极易受到损害,影响正常生活。

 

资料来源:《合同法》 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 链家网整理

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